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Prospekthaftung

Prospekthaftung und ihre rechtlichen Folgen


Der Gesetzgeber stärkt stetig den Anlegerschutz und schafft für den Verbraucher zunehmend Transparenz. Denn Anleger müssen umfangreich und verlässlich über den Emittenten und das betreffende Wertpapier oder die Vermögensanlage informiert werden. Hierzu wurde u.a. im Juli 2019 die neue EU-Prospektverordnung erlassen, Verordnung (EU) 2017/1129 .


Für welche Anlageprodukte gilt eine Prospektpflicht?


1. Wertpapiere

Wertpapiere sind u.a. Aktien und Schuldtitel, wie z.B. Genussscheine, Inhaberschuldverschreibungen, Orderschuldverschreibungen sowie Hinterlegungsscheine.


Wer diese Wertpapiere öffentlich anbieten will, z.B. im Zusammenhang mit einer Kapitalerhöhung bei einer Aktiengesellschaft oder der Begebung von Schuldverschreibungen, oder diese an einem geregelten Markt zulassen will, muss dafür regelmäßig einen Prospekt erstellen und veröffentlichen.


Der Wertpapierprospekt muss alle wesentlichen Angaben über den Emittenten und die angebotenen Wertpapiere enthalten.


Er soll den Anleger in die Lage versetzen, sich ein zutreffendes Bild über das Angebot zu machen und auf dieser Grundlage seine Investitionsentscheidung zu treffen.


2. Vermögensanlagen

Vermögensanlagen sind u.a. partiarische Darlehen, Nachrangdarlehen, Genussrechte, Namensschuldverschreibungen u.a.


Auch Vermögensanlagen dürfen i.d.R. nicht ohne einen Prospekt öffentlich angeboten werden. Die Prospektpflicht erstreckt sich dabei auf Unternehmensanteile, Anteile an Treuhandvermögen, partiarische Darlehen und Nachrangdarlehen, Genussrechte und Namensschuldverschreibungen, sowie sonstige vergleichbare Anlageformen, die eine Verzinsung und Rückzahlung oder einen vermögenswerten Barausgleich im Austausch für die zeitweise Überlassung von Geld gewähren oder in Aussicht stellen, solange sie jeweils keine in Wertpapieren und auch nicht als Anteile an Investmentvermögen i.S.d. § 1 Abs. 1 des Kapitalanlagegesetzbuchs ausgestaltet sind.


Was passiert, wenn ein Prospekt nicht den rechtlichen Anforderungen genügt?


Die Nichteinhaltung der Prospektpflicht kann die Prospekthaftung auslösen. Haftungsnormen finden sich im spezialgesetzlichen Wertpapierprospektgesetz (WpPG), im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und im Vermögensanlagegesetz (VermAnlG).


1. Prospektpflicht nach der EU-Prospektverordnung i.V.m. WpPG

Die Prospektpflicht nach dem Wertpapierprospektgesetz ist die klassischste aller Prospektpflichten. Die Pflicht bezieht sich auf die klassische Aktie (Wertpapier), die gem. § 1 Abs. 1 WpPG öffentlich angeboten oder zum Handel an einem organisierten Markt zugelassen werden.


Wenn ein Unternehmen in Form einer Aktiengesellschaft Aktien ausgibt, muss das Unternehmen einen Prospekt veröffentlichen. Dieser muss gem. § 5 WpPG umfangreiche Infos enthalten über:


• die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Unternehmens

• die Finanzlage

• die Gewinne und Verluste

• die Zukunftsaussichten des Emittenten und jedes Garantiegebers.


Der Prospekt muss in einer Form abgefasst sein, die sein Verständnis und seine Auswertung erleichtern, damit sich der Käufer ein zutreffendes Urteil über die Gesellschaft machen kann.


2. Prospektpflicht nach dem VermAnlG

Das Vermögensanlagegesetz greift für solche Investments, die nicht der Prospektpflicht durch das WpPG oder des KAGB unterliegen (§ 1 Abs. II VermAnlG).


Der Anwendungsbereich erstreckt sich unter anderem auf Unternehmensbeteiligungen, Treuhandvermögen, Genussrechte, Namensschuldverschreibungen, Patriarische Darlehen oder Nachrangdarlehen.


Durch das Kleinanlegerschutzgesetz hat sich die Bedeutung des VermAnlG in der Praxis erhöht. Insbesondere Unternehmen, die am Markt Geld für Investitionen einsammeln wollen, suchen Alternativen zu dem klassischen Bank-Darlehen.


Vor allem Mittelstandsunternehmen und junge Unternehmen wählen Kapitalmarktprodukte, die dem VermAnlG unterfallen.


Welche Fehler kann ein Prospekt aufweisen?


Nachfolgend werden einige Beispiele aus Rechtsprechung und Literatur für fehlerhafte Prospektangaben aufgeführt:


1. Mittelverwendung

- Auf die sog. „weichen Kosten“ des Anlageprojekts muss in der erforderlichen Klarheit und Übersichtlichkeit hingewiesen werden.

- Die Informationen in einem Prospekt müssen insoweit nicht nur richtig, sondern auch klar und übersichtlich sein.

- Der Anleger muss unmittelbar und in verständlicher Form einem Prospekt entnehmen können, in welchem Umfang seine Beteiligung nicht in das Anlageobjekt fließt, sondern für Aufwendungen außerhalb der Anschaffungs- und Herstellungskosten verwandt wird.

- Ansonsten fehlt ihm ein wesentlicher Anhaltspunkt für die Bestimmung des materiellen Werts der Beteiligung in Abgrenzung zu den nicht wertbildenden, aber zu vergütenden Nebenleistungen.

- Ferner verbietet es sich, die zulässige Vertriebsprovision am Gesamtzeichnungskapital, anstatt an der einzelnen konkreten Anlagesumme, zu orientieren.

- Werden die an die Vertriebsgesellschaft gezahlten Provisionen nicht in der tatsächlichen Höhe angegeben, ist der Prospekt unvollständig.

- Der Verkaufsprospekt ist auch unvollständig, wenn der Anleger aus ihm nicht ersehen kann, dass das von ihm aufgebrachte Kapital zu wesentlichen Teilen an den Initiator zurückfließt und für die beworbene Investition nicht zur Verfügung steht.


Entscheidungen des Bundesgerichtshofs hierzu u.a. vom:

Urteil vom 29.05.2000, Az.: II ZR 280/98

Urteil vom 01.03.2004, Az.: II ZR 88/02

Urteil vom 06.02.2006, Az.: II ZR 329/04

Urteil vom 12.02.2004, Az.: III ZR 359/02


2. Angaben zu den Anlageobjekten

- Unklare und irreführende Angabe im Prospekt zum Kaufpreis einer Immobilie

- Darstellung des Absatzes herzustellender Waren als gesichert, obwohl Abnahmeverpflichtungen nicht bindend vereinbart waren.

- Unrichtige Bilanzen.

- Im Prospekt wird nicht auf das Risiko hingewiesen, das sich aus der Diskrepanz zwischen den für die Seniorenresidenzen zugrunde gelegten Mieten und der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt.

- Der Verkaufsprospekt weist nicht auf den Kernschwerpunkt der Anlagestrategie hin, Aktien von Unternehmen zu kaufen, die am Neuen Markt der Deutschen Börse AG gehandelt werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn dieses Börsensegment wie der Neue Markt Deutschland mit besonderen Risiken verbunden ist.

- Der Verkaufsprospekt ist unvollständig, wenn er auf einen zwischen der Anlagegesellschaft und einem Dritten geschlossenen unbeschränkten Verlustübernahmevertrag nicht hinweist und dieser Vertrag das wirtschaftliche Schicksal der Anlagegesellschaft auf eine bis dato nicht bestehende Weise mit dem des Dritten verknüpft.

Entscheidungen des Bundesgerichtshofs u.a. vom:

Urteil vom 28.09.1992 Az.: II ZR 224/91

Urteil vom 05.11.1980, Az.: IVb ZR 538/80

Urteil vom 26.09.1991, Az.: VII ZR 376/89

Urteil vom 07.09.2000, Az.: VII ZR 443/99

Urteil vom 02.03.2009, AZ.: II ZR 266/07


3. Garantien und andere Dienstleistungen

- Fehlender Hinweis auf die nur geringe Werthaltigkeit der zur Absicherung der Pachtzahlungen angeführten Bankbürgschaften; im entschiedenen Fall beliefen sich die Bürgschaften nur auf eine halbe Jahrespacht je Objekt, wobei im Gegenzug hierfür Aufwendungen i.H.v. jeweils 66% der Garantiesumme an die Garantiegeberin aus dem Fondsvermögen zu erbringen waren und damit der reale Wert der Bankbürgschaften gerade noch je zwei Monatspachten entsprach.

- Unterlassener Hinweis im Prospekt, dass die zur Absicherung der Mietgarantie gestellte Bankbürgschaft zugleich die Gewährleistungsansprüche aus dem Generalübernehmervertrag absichert.

- Die Leistungsfähigkeit eines Miet- oder Chartergaranten dürfte insbesondere dann aufklärungsbedürftig sein, wenn diese aufgrund der Übernahme vergleichbarer Garantien in mehreren Fonds eines Emittenten infrage steht.

Entscheidungen des Bundesgerichtshofs u.a. vom:

Urteil vom 21.11.1983, Az.: II ZR 27/83

Urteil vom 09.02.2006, Az.: II ZR 20/05

Urteil vom 10.10.1994, Az.: II ZR 95/93

Urteil vom 01.03.2004, II ZR 88/02


4. Prognosen

- Werturteile und Prognosen (z.B. Miet- und Wertentwicklung) sind fehlerhaft, wenn sie nicht durch Tatsachen gedeckt oder nicht kaufmännisch vertretbar sind.

- Die umfangreichen Informationspflichten bei Immobilienkapitalanlagen beinhalten auch die Verpflichtung zu einer Darstellung der wirtschaftlichen Entwicklung über die geplante Laufzeit eines Investments.

- Entscheidend dafür, ob eine Immobilienkapitalanlage ein lukratives oder ein schlechtes Investment wird, sind die laufenden Erträge und die Wertzuwächse der Immobiliensubstanz sowie die Möglichkeit, diese Wertzuwächse durch eine Veräußerung zu einem bestimmten Zeitpunkt am Markt zu realisieren.

- Die Entwicklungen, insbesondere auf den gewerblichen Mietmärkten, sind mittel- und langfristig nur schwer vorhersehbar. Damit stellt sich die Frage nach der Prognosesicherheit und einer entsprechenden Darstellung von Miet- und Wertprognosen in Prospekten für Immobilienkapitalanlagen.

- Erforderlich ist eine Zukunftsprognose, die zumindest soweit reicht, wie das Investment andauern soll. Gibt es diese nicht, muss das Risiko qualifiziert und nach Perioden mit gesicherten Mieteinnahmen (z.B. 10-Jahres Mietvertrag) und spekulativer Mieteinnahme (Anschlussvermietung) differenziert werden.

- Fehlerhaft sind unsorgfältige, zu optimistische und nicht durch Fakten abgesicherte Kalkulationen im Hinblick auf Rendite und Wirtschaftlichkeit.

- Die Kalkulationen im Prospekt für einen Immobilienfonds müssen durch die Bildung

- Ein Prospekt ist auch fehlerhaft, wenn er die Rendite eines Fonds mittels einer finanzmathematischen Renditekennziffer ausweist, ohne dass auf die Wirkungsweise der Renditemethode hinreichend hingewiesen wurde.

- Auch eine optimistische Erwartung der Entwicklung einer Kapitalanlage darf einer Anlageempfehlung zugrunde gelegt werden, wenn die diese Erwartung stützenden Tatsachen sorgfältig ermittelt sind und die darauf gestützte Prognose der künftigen Entwicklung aus damaliger Sicht vertretbar ist.


Entscheidungen des Bundesgerichtshofs u.a. vom:

Urteil vom 27.10.2009, Az.: II ZR 337/08


5. Veräußerbarkeit

- Der Prospekt muss konkret und ausdrücklich darauf hinweisen, dass es keinen allgemeinen Zweitmarkt für Anteile geschlossener Immobilienfonds gibt und Fondsanteile während der Laufzeit der Anlage zu einem wirtschaftlich vertretbaren Preis praktisch nicht veräußert werden können, sodass der Anleger auf nicht absehbare Zeit gebunden bleibt.

- Der Prospekt muss ausdrücklich darauf hinweisen, dass bei einer Fremdfinanzierung der Anteile und der Absicherung über eine Lebensversicherung aufgrund deren zumindest in den ersten Jahren ungünstiger Rückkaufwerte eine für den Anleger faktisch langfristige Bindung an das Finanzierungsmodell entsteht.


Entscheidungen des Bundesgerichtshofs u.a. vom:

Urteil vom 12.07.2007, Az.: II ZR 145/06


6. Rechtliche Angaben

- Ein Prospektfehler besteht in der fehlerhaften Darstellung von Haftungsverhältnissen.

- Zu den nach Treu und Glauben zu offenbarenden Tatsachen gehören wesentliche kapitalmäßige und personelle Verflechtungen, bspw. solche der Anlagegesellschaft oder der Initiatoren mit anderen Unternehmen, die die geplanten steuerbegünstigten Baumaßnahmen durchführen sollen. Derartige Verflechtungen begründen die Gefahr einer Interessenkollision zum Nachteil der Gesellschaft und der beitretenden Gesellschafter.

- Der einzelne Beitretende kann deshalb erwarten, dass er über diesen Sachverhalt aufgeklärt wird. Nur so kann er in Kenntnis des Risikos seine Entscheidung treffen und ggf. der bestehenden Gefährdung nach seinem Beitritt zusammen mit den Mitgesellschaftern begegnen.

- Ein Prospekt muss gesondert und ausdrücklich auf den Umstand hinweisen, dass im Kaufvertrag über das Anlageobjekt des Fonds eine Verpflichtung der Gesellschaft enthalten ist, das Anlageobjekt insbesondere im Insolvenzfall (einschließlich des Falles der Ablehnung der Insolvenzeröffnung mangels Masse) und bei einer Auflösung der Gesellschaft gegen Zahlung von 80 % des Zeitwerts auf eine zur Initiatorengruppe gehörende Gesellschaft zu übertragen. Über eine Vertragsgestaltung von so großer Tragweite müssen die Beitrittsinteressenten aufgeklärt werden.

- Der Anlageprospekt eines Fonds in der Rechtsform der KG muss darauf hinweisen, dass nach § 172 Abs. 4 HGB die Kommanditistenhaftung wieder aufleben kann. Zu einer abstrakten Erläuterung dieser Rechtsvorschrift besteht allerdings keine Verpflichtung. Es reicht aus, wenn die erteilten Hinweise dem Anleger das sich – jedenfalls für die Startphase, aber auch bei Ausbleiben des erwarteten wirtschaftlichen Erfolgs des Projekts – aufdrängende Wiederaufleben der Haftung des Kommanditisten vor Augen führen.

- Diesen Anforderungen soll ein Prospekt bereits genügen, wenn einerseits Ausschüttungen aus der Liquidität (also nicht aus erwirtschafteten Gewinnen) in Aussicht gestellt werden und andererseits steuerliche Verluste gewollt sind,94 Ebenso soll es nicht erforderlich sein, im Prospekt auf das Risiko einer Innenhaftung der Anleger analog §§ 30, 31 GmbHG hinzuweis en, wenn es zu einer Unterdeckung des Stammkapitals der Komplementär-GmbH bei Zuwendungen an die Gesellschafter aus dem Vermögen der Fondsgesellschaft kommt.

- Bei einem Verstoß gegen die kapitalerhaltende Vorschrift des § 30 Abs. 1 GmbHG handele es sich lediglich um das allgemeine Risiko, dass die Verwirklichung des Anlagekonzeptes bei einer Pflichtwidrigkeit der handelnden Personen gefährdet ist. --Dieses allgemeine Risiko kann aber als dem Anleger bekannt vorausgesetzt werden und bedarf grundsätzlich keiner besonderen Aufklärung.

- Ein Prospekt muss im Übrigen grundsätzlich darauf hinweisen, wenn die Möglichkeit der Nachhaftung besteht. Es handelt sich dabei um ein systemimmanentes Risiko.


7. Prospektaktualisierung

- Verschlechtert sich das wirtschaftliche Umfeld nach der Auflage eines Fonds, so muss in den Prospekten für spätere Fonds unbedingt auf diese Veränderung hingewiesen werden.

- Der Wegfall einer Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau in Berlin, der zu einer wirtschaftlichen Schieflage vieler geschlossener Immobilienfonds geführt hat und noch führen wird, war allerdings zum Zeitpunkt der Herausgabe der Prospekte nach Meinung der Gerichte nicht vorhersehbar. Ein entsprechender Hinweis war damit nicht in den Prospekt eines Immobilienfonds aufzunehmen.

- Eine Unrichtigkeit des Prospekts kann nur angenommen werden, wenn die in dem Prospekt tatsächlich enthaltene Prognose einer Anschlussförderung auf Basis der damaligen Kenntnisse unvertretbar gewesen wäre. Dies wäre aber nur dann der Fall gewesen, wenn aufseiten der Prospektersteller belastbare Kenntnisse dazu vorhanden gewesen wären, dass nach Ablauf der 15 Jahre dauernden Erst-Förderung eine weitere Finanzierung durch die öffentliche Hand ausgeschlossen gewesen sein würde.

- Wenn der Prospekt nicht darauf hinweist, dass sich vor Prospektherausgabe die Marktverhältnisse derart geändert haben, dass mit der zeitgerechten Umsetzung des Projekts nicht gerechnet werden kann und deswegen Investitionsmittel für die Honorierung von Funktionsträgern verwendet werden müssen, ist er fehlerhaft.


Entscheidungen des Bundesgerichtshofs u.a. vom:

Urteil vom 18.02.2016, Az.: III ZR 14/15

Urteil vom 11.12.2014, Az.: III ZR 365/13

Urteil vom 28.06.2016, VI ZR 536/15


Was sollten Sie unternehmen, wenn Sie eine Anlage gezeichnet haben, die einen fehlerhaften/ nicht von der BaFin gebilligten Prospekt hat?


Sie sollten einen Rechtsanwalt beiziehen. Wenn Sie sich von der Anlage loslösen möchten, kann Ihnen der Rechtsanwalt hierbei behilflich sein.


Wie kann mir die Rechtsanwaltskanzlei Handan Kes dabei helfen?


Die Rechtsanwaltskanzlei Handan Kes arbeitet vertieft im Bank- und Kapitalmarktrecht. Sie können zunächst den anliegenden Fragebogen ausfüllen. Nach Zusendung der dort genannten Unterlagen erhalten Sie eine Ersteinschätzung für die weitere Vorgehensweise. Zahlreiche Urteile des Bundesgerichtshofs bestätigten in der Vergangenheit Prospektfehler von namhaften Emittenten. Profitieren auch Sie von unserer Expertise.

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